Branchen / Immobilien
Verkaufen Sie Immobilien oder ein Unternehmen?
Die Antwort entscheidet über alles Weitere. Bei Wohnungsunternehmen und Gewerbebeständen steckt der Wert in den Objekten. Bei Hausverwaltung und Maklerbüro steckt er in Verträgen und Mitarbeitern, beim Projektentwickler in Grundstücken und laufenden Vorhaben. Jeder dieser Fälle hat andere Käufer.
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Der Blick des Käufers
Worauf Käufer
achten.
- Verwalterverträge und verwalteter BestandWie viele Einheiten, welche Art der Verwaltung, welche Vergütung je Einheit, welche Restlaufzeiten. Käufer unterscheiden zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietverwaltung und Gewerbeobjekten, weil Aufwand und Bindung verschieden sind.
- Zustand und Vermietung des eigenen BestandsBei Bestandshaltern zählen Lage, Leerstand, Mietverträge, aufgeschobene Instandhaltung und die Finanzierung. Bei Gewerbeimmobilien sehen Käufer besonders auf die Restlaufzeit der Mietverträge und die Zahlungsfähigkeit der Mieter.
- Projekte in Arbeit und in VorbereitungBeim Projektentwickler fragen Käufer nach gesicherten Grundstücken, Baurecht, Stand des Vertriebs und der Finanzierung. Ebenso wichtig ist, welche Gewährleistung aus fertigen Projekten noch läuft.
- Mitarbeiter und AbläufeObjektbetreuer, Buchhaltung, Software und saubere Abrechnungen tragen eine Hausverwaltung. Im Maklerbüro fragen Käufer, wie viele Aufträge über den Inhaber kommen und wie viele über Mitarbeiter, Empfehlungen und den Namen des Büros.
Mögliche Käufer
Wer infrage
kommt.
Wer kauft, hängt davon ab, was Sie verkaufen. Für Dienstleister wie Verwalter und Makler gelten andere Käufer als für Unternehmen mit eigenem Bestand.
- Größere Verwalter, Makler und ImmobilienunternehmenUnternehmen, die in Ihrer Region wachsen wollen. Hausverwaltungen übernehmen Bestände und Mitarbeiter, Maklerunternehmen einen eingeführten Namen und Marktzugang, Wohnungsunternehmen und Bestandshalter ganze Objektgesellschaften.
- Beteiligungsgesellschaften und langfristige AnlegerInvestoren führen Hausverwaltungen zu größeren Gruppen zusammen, weil die Vergütung jedes Jahr wiederkehrt. Für Unternehmen mit eigenem Bestand kommen Anleger infrage, die Immobilien langfristig halten, etwa Vermögensverwaltungen von Familien.
- Nachfolger aus dem eigenen HausEin Prokurist, eine Abteilungsleiterin oder ein jüngerer Partner übernimmt. Bei Verwaltern und Maklern ist das oft der Weg, den Eigentümer und Kunden am leichtesten mitgehen. Meist braucht es dafür eine Finanzierung.
Besonderheiten
Was in Ihrer Branche
dazukommt.
- Anteile oder Objekte verkaufenHält Ihr Unternehmen Immobilien, macht es einen großen Unterschied, ob die Gesellschaft verkauft wird oder die einzelnen Objekte. Das betrifft Ihre Steuer und die Grunderwerbsteuer. Auch beim Verkauf von Anteilen kann Grunderwerbsteuer anfallen, wenn ein großer Teil der Gesellschaft den Eigentümer wechselt. Das gehört früh zu Ihrem Steuerberater.
- Verwalterverträge sind an den Verwalter gebundenEine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt ihren Verwalter auf Zeit und kann ihn seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts jederzeit abberufen. Werden die Anteile an Ihrer Verwaltungsgesellschaft verkauft, bleibt sie Verwalterin. Übernimmt ein Käufer nur die Verträge, muss jede Gemeinschaft ihn neu bestellen.
- Die Erlaubnis nach § 34c der GewerbeordnungMakler, Bauträger und Verwalter von Wohnimmobilien brauchen sie. Sie wird dem Unternehmen erteilt und geht nicht auf einen Käufer über, der nur den Geschäftsbetrieb erwirbt. Käufer aus der Branche haben sie in der Regel bereits. Nachfolger aus dem Betrieb müssen sie rechtzeitig beantragen.
Häufige Fragen
Was Inhaber
uns fragen.
Gehen meine Verwalterverträge auf den Käufer über?
Beim Verkauf der Anteile an Ihrer Gesellschaft bleibt diese Verwalterin, die Verträge laufen weiter. Übernimmt ein Käufer nur den Bestand, braucht es bei Wohnungseigentümergemeinschaften einen Beschluss der Eigentümer und bei Mietverwaltungen die Zustimmung des jeweiligen Auftraggebers. In beiden Fällen gilt: Eigentümer bleiben, wenn sie den Wechsel verstehen und ihre Ansprechpartner behalten.
Soll ich die Gesellschaft verkaufen oder die Immobilien einzeln?
Das hängt von Ihrer Struktur, von den Käufern und von den Steuern ab. Einzelne Objekte sprechen mehr Käufer an. Der Verkauf der Gesellschaft kann einfacher sein, überträgt aber auch deren Geschichte mit allen Verträgen und Risiken, und Käufer prüfen entsprechend gründlicher. Die steuerlichen Folgen sind erheblich und in jedem Fall anders. Wir stimmen uns dazu mit Ihrem Steuerberater ab.
Wie wird eine Hausverwaltung bewertet?
Viele Käufer rechnen mit dem Betriebsergebnis der letzten Jahre, aus dem einmalige Effekte und Ihr Geschäftsführergehalt bereinigt werden. Manche Käufer rechnen auch mit der jährlichen Verwaltervergütung. In beiden Fällen wird ein Faktor angewendet, der von Art und Größe der Objekte, Vergütung je Einheit, Restlaufzeiten und Mitarbeitern abhängt. Zu welchem Wert beide Rechnungen bei Ihrer Verwaltung führen, zeigen wir Ihnen in der kostenfreien Analyse.
Ich bin Makler und lebe von meinem Netzwerk. Lässt sich das verkaufen?
Zum Teil. Verkäuflich sind ein eingeführter Name, laufende Aufträge, eine gepflegte Kundendatei, Mitarbeiter und Ihre Stellung in der Region. Ihre persönlichen Kontakte gehen nur über, wenn Sie den Nachfolger einführen. Deshalb vereinbaren Käufer mit Maklern fast immer eine Zeit der Zusammenarbeit nach dem Verkauf.
Ich habe laufende Bauprojekte. Kann ich mittendrin verkaufen?
Möglich ist es, aber Käufer sind vorsichtig. Sie prüfen jedes Projekt einzeln: Baurecht, Kosten, Finanzierung, Verkaufsstand, Verträge mit Käufern und Baufirmen. Häufig wird ein Teil des Kaufpreises erst fällig, wenn Projekte abgeschlossen sind. Manchmal ist es sinnvoller, einzelne Projekte zu verkaufen oder fertigzustellen und danach über das Unternehmen zu sprechen.
Lernen wir uns kennen
Sprechen wir
über Ihr Lebenswerk.
Erzählen Sie uns, wo Sie stehen. Alles Weitere klären wir im ersten Gespräch. Für Unternehmen jeder Größe, in ganz Deutschland.
Erstgespräch und Analyse kosten 0 €. Ein Honorar entsteht erst mit einer Verkaufsbegleitung, die wir gesondert vereinbaren.